2024年对于万科而言，是异常艰难的一年，面临着多重风险挑战。万科进行了深刻反思和有效整改，积极开展自救，保持经营稳定，规范公司治理，推进模式转型，坚决用改革的办法解决发展中的问题，逐步有效化解风险。

销售额2460.2亿元，同比下降34.6%

2024年，万科实现销售面积1810.7万平方米，同比下降26.6%，销售金额2460.2亿元，同比下降34.6%。从各区域销售金额贡献占比来看，南方区域、上海区域和北京区域销售占比最高，均超过10%，分别为23.6%、34.3%和13.5%，东北区域占比5.1%，华中区域占比9.1%，西南区域7.1%，西北区域6.5%。

一方面，万科开展营销创新，发掘低成本获客渠道。万科在东莞、广州、沈阳、无锡、郑州建立了5个直播销售培训基地，进行全国直播能力的集约化建设。2024年累计直播10.8万场，观看人数1.6亿人次，促进认购转化的同时，有效节约了营销费用。

另一方面，万科加大库存去化力度，针对现房住宅组织成立跨专业现房管理小组，形成销售场景、现房保鲜、社区运营、入住服务等提升清单并推进落地；针对车（位）商（铺）办（公）资产，通过资源分类管理、大客户资源维护、地物协同、产品升级等方式提升客户体验。年初现房实现销售352亿元，准现房销售556亿元，车商办销售270亿元。

此外，万科积极探索商品房现房销售模式，已初步形成了现房开发和销售的完整流程，继海南金色里程、海南公园里2个安居房现房销售制项目后，海南三亚湾项目在372天内完成从开工至竣工备案，2024年12月首开，实现认购金额38.2亿元，取证认购率72.3%。

坚持存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略

2024年，万科累计获取新项目13个，总规划计容建筑面积137.0万平方米，权益计容规划建筑面积83.3万平方米，权益地价总额约55.6亿元，新增项目平均地价为6,670元/平方米。新获取资源中存量盘活项目达11个，成为资源获取的绝对主体，主要分布在上海、广州、成都等核心城市。

同时，万科将投资模型与产品模型深度融合，优化操盘效率，确保新项目投后高水平兑现。自2022年以来，万科所有新项目均按要求纳入全周期的投后管理，目前已有72个项目实现开盘销售，平均开盘周期6个月，投资兑现度为85%。2024年共有14个2022年以来新获取的项目实现首开，投资兑现度为83%，其中沈阳胤樾、徐州檐语间、上海四季隐秀、杭州云耀之城等4个项目为当年获取当年开盘，平均开盘周期缩短至4.4个月，投资兑现度100%，平均销售毛利率约20%。

截至2024年底，万科在建项目总计容建筑面积约3719.6万平方米，权益计容建筑面积约2415.4万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3118.4万平方米，权益计容建筑面积约1994.7万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约356.8万平方米。

整体保交房工作平稳有序，持续提升客户对交付质量和入住体验的满意度

2024年，万科共交付327个项目、666个批次，合计交付房屋18.2万套。

在产品打造和交付方面：一方面，万科从主体结构、外立面、精装修、园林景观、地下室等多个维度入手，持续提升住宅品质。另一方面，万科提高施工透明度，2024年累计开展了1387次“与业主共建家园”活动，超过3.6万户业主走进工地；除了通过无人机拍摄园区工区施工全景影像外，还试点利用360全景视频分户拍摄户内施工过程，向客户全方位展示工区界面和户内施工进度。此外，万科推进“交房即交证”，169个项目的业主于交付现场拿到产证，占交付项目总数的52%。

在服务质量提升方面：一方面，万科开展多样社群及房屋保养活动，提升社区浓度及氛围，比如在东北地区继续开展“525爱家日”房屋保养活动，为业主提供房屋保养权益和优质商家专属折扣，覆盖新老106个项目园区。同时持续推进儿童植物科普社群活动，2024年在全国52个城市举办了302场“甜蜜课堂”，由202名陪伴官带领9000位小朋友参与认识小区植物，构建友好生活方式。

另一方面，万科重视客户触点的全周期旅程，提升客户满意度，持续开展“好服务”系列行动，包括签约服务升级、与业主共建美丽社区、交付服务升级、共创多彩社群、绿茵行动、乘梯体验改善、红马甲行动、白手套行动等。

加快新旧发展动能转换，构筑资本结构优化新格局

2024年，万科实现营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%。分业务类型来看，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入3010.3亿元，占比87.7%；来自物业服务的营业收入331.3亿元，占比9.7%。归属于上市公司股东的净利润亏损494.8亿元，同比下降506.8%。业绩亏损的主要原因是：（1）开发业务结算规模和毛利率显著下降；（2）新增计提了信用减值和存货跌价准备；（3）部分非主业财务投资出现亏损；（4）为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。

2024年，万物云实现营业收入363.8亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长8.9%，其中社区空间居住消费服务收入210.2亿元，占比57.8%，同比增长11.0%；商企和城市空间综合服务收入123.3亿元，占比33.9%，同比增长5.4%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入30.3亿元，占比8.3%，同比增长8.6%。

租赁住宅业务实现营业收入37.02亿元，同比增长7%。2024年泊寓新拓展房源4.06万间，净新增开业1.11万间。截至2024年底，泊寓共运营管理26.24万间长租公寓，开业19.12万间，服务企业客户超5400家。泊寓积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中，有12.57万间纳入保障性租赁住房。

商业业务（含非并表项目）实现营业收入88.9亿元，同比下降2.5%。截至2024年底印力管理合计开业181个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1081万平方米；规划中和在建商业建筑面积为196万平方米；商业项目出租率95.1%，同比提高0.3个百分点；管理运营的商业项目中，长三角及珠三角城市规模占比超过58%，四个一线城市的占比为29%，一二线城市的占比超过94%。

物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入39.7亿元，其中高标库收入21.3亿元，冷链营业收入18.4亿元。截至2024年底，物流仓储务累计开项目151个，可租赁建筑面积1043.1万平方米，其中高标库可租赁建筑面积840.7万平方米，稳定期出租率 87%；冷链可租赁建筑面积202.4万平方米，稳定期使用率78%。

净负债率上升明显，瘦身健体聚焦主业，改善现金流状况

截至2024年底，万科资产负债率为73.7%，较上年底提高0.4个百分点；净负债率为80.6%，较上年底提高25.9个百分点。同时2025年万科将面临公开债务的集中兑付，流动性压力进一步加大。

有息负债合计3612.8亿元，占总资产的比例为28.1%。有息负债以中长期负债为主，一年内到期的有息负债1582.8亿元，占比为43.8%；一年以上有息负债2030.0亿元，占比为56.2%。持有货币资金881.6亿元，不足以覆盖一年内到期的有息负债，短期偿债压力较大。

万科在融资上继续获得银行体系的大力支持，2024年新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54%，较2023年下降37个基点。截至2024年底，分融资对象来看，银行借款占比为71.4%，应付债券占比为16.7%，其他借款占比为11.9%。分境内境外来看，境内负债占比83.0%，境外负债占比17.0%，人民币负债占比84.5%，外币负债占比15.5%。

万科持续推进“一揽子”方案，瘦身健体、聚焦主业，持续改善现金流状况。一方面，万科借助政府各类支持性政策，通过商改住、资源置换等多种方式持续推动难点项目解题，实现了一批复杂度高、价值提升显著的存量项目盘活，如广州南站项目等，2024年通过盘活合计新增和优化产能412亿元，实现盘活回款和投资应收款回款104亿，资源结构得到改善。

另一方面，在保持开发项目融资稳定的同时，万科持续拓展融资渠道，通过经营性物业贷款盘活前期在经营性资产上的投入，2024年新增全口径经营性物业贷293亿元。

同时，把握大宗资产交易机会，调整存量资源结构，加快资金回流，与境内外机构投资者、本地国企、产业需求者、个人资产配置等各类投资者建立了系统性的链接与合作，2024年完成54个项目的大宗交易，分布全国19个城市，涵盖办公、商业、酒店、公寓等业态，合计签约金额259亿元。

此外，2024年，万科按照城市融资协调机制的导向要求，积极向新融资模式转型，已在北京、广州、杭州、成都、重庆、南昌、昆明等59个城市上报住建融资协调机制白名单项目178个。

在发展中化解风险，持续优化资本结构

长期来看，房地产行业经营环境已发生深刻转变，供求关系发生重大变化、行业模式和融资方式也发生重大调整。2025年万科应在城市聚焦、业务组合、模式创新、科技突围、产业协同五个方面持续发力，持续提升多元场景的开发经营服务能力，加快构建房地产发展新模式。

具体来看，一是，战略聚焦主业主营和重点城市布局，加速推动资产处置和业务优化；二是，积极向新模式切换，妥善化解债务风险的同时构筑资本结构优化新格局；三是，依托科技创新，因地制宜打造面向未来、引领行业的新质生产力；四是，以开放姿态整合资源，持续提升核心竞争力，共创城市新生态。（中指研究院）