11月17日，中指研究院最新发布题为《盘整中蓄力，破局中前行：2026年楼市展望与“十五五”新机遇》的行业报告。该报告于11月14日在北京举办的“2026中国房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会”上正式对外解读。

报告指出，当前房地产市场整体处于“止跌回稳”过程中，展望2026年，政策预计将持续优化以稳定市场，同时行业将加速向高质量发展模式转型，“十五五”期间住房需求仍具支撑，改善性需求将成为核心增长点。

去年四季度以来，一系列支持政策的落地带动重点城市新房及二手房销售出现阶段性复苏，但二季度以来市场有所转弱，行业整体仍处于“止跌回稳”过程中。与此同时，《“十五五”规划建议》进一步明确了房地产高质量发展方向，为行业中长期发展锚定路径。展望2026年，金融机构更加关注明年市场趋势及存量盘活方向，房企则表示要提高投资精准度，打造“好房子”，保障安全性，同时实施“轻重并举”战略，谋求高质量发展。

中指观点

房地产市场：中性情形，预计2026年新建商品房销售面积同比下降6%左右，降幅较今年有所收窄；“十五五”新建商品住宅年均销售面积约7-8亿平米。

（1）政策趋势：受行业短期仍面临下行压力影响，预计2026年房地产政策仍将聚焦“止跌回稳”目标，着力清理住房消费领域不合理限制性措施，关注北上深政策优化及房贷利率下调幅度，货币化安置城中村改造等政策也有望继续加快落地“稳市场”。同时各地“好房子”建设标准、规范计容规则等政策也有望加快完善，通过高品质住房供应放量，激发改善性住房需求释放。而收购存量闲置土地及存量商品房政策也有望进一步落实和提速。

中长期房地产政策预计将按照《“十五五”规划建议》提出的高质量发展目标，加快构建发展新模式，因时因势推动各项改革举措落地。此外，随着城市发展进入提质增效为主的阶段，城市更新预计将进入加速期，释放这些住房改造潜力将为房地产市场发展注入新动力，重点关注金融、财税、土地等配套政策落地进展。

（2）2026房地产市场展望：根据中指研究院初步测算，中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降约6%，降幅较今年有所收窄，市场分化态势延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。在控增量、优存量政策导向下，预计2026年新开工面积下降约9%，降幅较过去几年明显收窄。预计房地产投资同比下降约11%。供给端缩量将有助于市场库存下降，推动供求关系改善。

（3）“十五五”住房需求空间：根据中指测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米。对应住房供给端，除市场化的商品住宅外，保障性住房及多套房业主出售非自住房产等也会消化部分增量需求。综合按照70%-80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7-8亿平米，对应商品房销售面积年均约8.5-9.5亿平米，住房需求仍有空间。其中改善性住房需求占比超四成，是未来住房消费的核心增长点。值得关注的是，今年新房销售规模已降至合理中枢水平。随着市场库存逐步回落，配合社会预期修复，预计“十五五”中后期，房地产有望逐步走出调整阶段。

“十四五”房企经营总结及“十五五”发展策略：头部企业业绩韧性强，积极构建新的发展模式，多家企业债务重组有明显进展。

（1）市场竞争格局：头部企业业绩韧性强，央国企成为重资产开发主力军。头部企业销售额占比持续上升，2025年前10月，TOP10企业、TOP20企业销售额占TOP100企业销售额比为49.4%、65.6%，较2021年提升均超过10个百分点。头部房企拿地占比明显提升，2025年前10月，TOP10、TOP20房企拿地金额占比相比2021年提升均超过10个百分点。投资拿地聚焦核心少数城市。

（2）业务发展方向：房地产企业在积极构建新的发展模式，实施“轻重并举”战略，加快运营和服务业务发展。典型房企总体上采取聚焦优势赛道、以“开发+经营”为核心的轻重并举发展策略，重点发展轻资产服务业务，如建代建服务、物业管理服务、商业管理服务等。从营业收入结构来看，华润、招商蛇口、龙湖集团非开发业务占比均超20%，较2021年有明显提升，但开发业务仍为主要收入来源。

（3）债务重组进展：截至2025年10月，21家出险房企债务重组、重整获批，化债总规模约合人民币1.2万亿元，将极大减轻这些企业在短期内公开债务偿还压力，为其他有息债务展期创造有利条件。出险房企债务重组选择多种方式削债，如现金要约收购、以资抵债、全额长展期、债券转股权，从典型企业来看其削债比例在50%-70%，改善资产负债表，为长期恢复经营创造有利条件。发展策略将聚焦轻资产业务，重点发展代建、资产管理、物业管理等业务。