近日，中指研究院最新发布《中国房地产指数系统百城价格指数报告（2025年12月）》。

根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据:12月百城二手住宅均价为13016元/平方米，环比下跌0.97%，跌幅较上月扩大0.03个百分点，同比下跌8.36%。新房方面，12月，深圳、北京、上海、南京等城市均有高端改善项目入市，带动百城新房价格环比结构性上涨，百城新建住宅均价为17084元/平方米，环比上涨0.28%，同比上涨2.58%。租赁住宅方面，12月市场处于传统淡季，租住需求规模维持低位运行，50城住宅平均租金为34.16元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.62%。

2025年百城二手住宅价格下跌8.36%，新建住宅价格上涨2.58%

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年，百城二手住宅价格累计下跌8.36%，跌幅较2024年扩大1.10个百分点。分季度来看，一季度累计下跌1.51%，其中1-2月房价延续2024年四季度温和修复态势，3月跌幅再次扩大；二季度、三季度、四季度跌幅持续走阔，累计分别下跌2.12%、2.26%、2.73%。新建住宅方面，2025年百城新建住宅价格累计上涨2.58%，涨幅较2024年小幅收窄。分季度来看，前三季度累计分别上涨0.52%、0.64%、0.47%。进入四季度，部分核心城市高端楼盘入市节奏加快，带动价格累计上涨0.93%。

从房价涨跌城市数量看，新房方面，上半年百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量在40-60个之间。下半年，下跌城市数量扩大到60个以上。12月百城新建住宅价格环比下跌城市数量为68个。二手房方面，一季度，成都等个别城市二手房价格环比出现阶段性上涨，二季度以来，100个城市价格月度环比均下跌。

分梯队来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，二手住宅方面，2025年，一线城市二手住宅价格累计下跌6.72%，其中四季度跌幅较明显；二线城市累计下跌9.08%；三四线城市累计下跌8.30%。整体来看，二线城市因挂牌与成交持续活跃，年内价格调整幅度最大，而此前价格韧性较强的一线城市，受市场预期趋弱影响，四季度出现“补跌”。

新建住宅方面，2025年，一线城市新房价格累计上涨6.67%，其中上海今年豪宅产品入市节奏加快，新房挂牌均价累计上涨10.13%；二线城市新房价格累计上涨1.80%，梯队内杭州、合肥、成都累计涨幅超6%，而近六成二线城市年内新房价格累计下跌；三四线城市以去化现有库存为主，价格持续下探，年内累计下跌1.83%。

中央定调“着力稳定房地产市场”，分化与筑底仍将是2026年市场核心特征

政策方面，12月10-11日，中央经济工作会议召开，部署2026年经济工作，定调“着力稳定房地产市场”，指出“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式”。22-23日，全国住房城乡建设工作会议召开，部署4个方面重点任务：推进现代化人民城市建设、着力稳定房地产市场、加快建筑业提质升级、夯实高质量发展基础支撑。30日，财政部、税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，个人将购买不足2年的住房对外销售的增值税征收率由5%下调为3%，满2年的继续免征增值税。

地方层面，北京放宽非京籍及多孩家庭购房限制，降低非户籍家庭社保/个税年限要求，五环内由3年降至2年，五环外由2年降至1年，多孩家庭允许在五环内多购1套，不再区分首套、二套商贷利率，并将二套公积金贷款首付比例降至25%；上海、深圳多个城中村改造项目“房票”进入发放阶段，加速城中村改造项目推进。12月天津、河南等省市发行超140亿元专项债券收回收购闲置存量土地，全年全国累计发行规模已超3000亿元。

地方层面，北京放宽非京籍及多孩家庭购房限制，降低非户籍家庭社保/个税年限要求，五环内由3年降至2年，五环外由2年降至1年，多孩家庭允许在五环内多购1套，不再区分首套、二套商贷利率，并将二套公积金贷款首付比例降至25%；上海、深圳多个城中村改造项目“房票”进入发放阶段，加速城中村改造项目推进。12月天津、河南等省市发行超140亿元专项债券收回收购闲置存量土地，全年全国累计发行规模已超3000亿元。

从市场趋势来看，政策落实、经济基本面好转与居民就业收入预期改善，仍是购房需求修复的重要基础。根据中指测算，中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较2025年有所收窄，但价格表现预计将继续分化，优质地块的新项目价格有望保持稳定，而早期项目仍面临压力。整体来看，2026年分化与筑底仍将是房地产市场核心特征。（中指研究院指数研究部总经理曹晶晶）