根据中指院50城住宅租赁价格指数，10月，50城住宅平均租金为33.87元/平方米/月，环比下跌0.28%，跌幅较9月扩大0.11个百分点；同比下跌2.02%，跌幅较9月收窄0.21个百分点。10月租金环比跌幅略有扩大，主要是淡季需求回落下的正常回调。四季度为住房租赁行业传统淡季，毕业季等季节性需求退潮后，市场进入需求低位期，市场活跃度明显下降，业主挂牌价格预期也有所松动。
当前住房租赁市场呈“总量宽松、结构分化”特征。其中，一线及强二线城市具备产业竞争优势，吸引青年人口持续流入，刚性租赁需求扎实；但近年保租房大规模入市导致市场总供给明显增加，传统淡季表现为供给偏松、租金温和回调。但核心区位、交通便捷、品质较好的房源仍供不应求。多数三四线及部分弱二线城市人口流入放缓、住房自有率高，随着二手房“由售转租”房源增多，租赁房源供给增长快于需求，出现阶段性供过于求，其中远郊、大户型、老旧房源的空置和降价压力较为突出。随着存量时代到来，租赁供给的区位、通勤条件、户型和运营品质将比规模更关键。
存量时代改变的是租赁房源的筹集模式，但没有改变供给方向。根据今年以来中央及多个重点省市发布的“十五五”相关规划来看，“十五五”期间将结合存量资产盘活，精准聚焦重点保障群体，扩大租赁房源有效供给。中长期看，通过收购存量商品房、个人二手房转保租与非居改租等路径，租赁房源供给仍会持续增加，但增速将明显放缓，且增量将主要聚集在一线和强二线城市的主城边缘、产业园区与轨交沿线等片区，保障职住平衡。
随着市场供给不断扩大，短期会对同片区市场化租金形成一定压制，但随着新增供给逐步被毕业青年、新市民、产业人才消化，核心城市租金将呈现跌幅收窄、底部企稳态势；长期看，行业大概率将进入横盘与分化加剧格局，核心板块房源租金稳中有升，非核心板块房源则将维持以价换量状态。
从当前的人口流动趋势和租金表现来看，核心城市与非核心城市的租金分化将继续深化。其中，核心城市凭借产业密度、就业机会和资源优势，将持续吸引青年人口流入，租赁需求的基本盘依然稳固。今年以来，上海、深圳等城市住宅租金已连续多月环比上涨，即便在传统淡季也表现出较强的韧性。而大多数非核心城市面临的是需求端的硬约束，年轻人口吸纳力问题短期内难以得到明显改善。预计一线及强二线城市的核心板块租金有望保持稳中有升，外围区域则以横盘为主；而弱二线及三四线城市的租金仍将承压，部分区域大概率将继续以价换量。
根据中指研究院测算，目前50城平均租金房价比从2023年初的低点回升至2.3%左右，租赁资产的现金流回报持续改善，对机构化运营企业和长期资本的吸引力增强。但供给扩张仍然受限于存量资产的收购和改造成本、项目现金流能否覆盖资金成本及城市真实的租住需求规模等多重因素。从长期回报角度考虑，未来增加的租赁产品将更多聚焦于需求匹配度高、运营能力强、具备退出通道的优质资产。（中指研究院研究主管程威）