当前房地产市场已从增量扩张全面转向存量运营，供求关系发生重大变化。国家及地方持续出台政策支持房企存量资产盘活，房企也积极探索多元盘活路径，通过存量房收储对接、业态调整、资产改造、金融工具运用、土地优化等方式，破解存量闲置、去化困难、经营承压等行业痛点，盘活存量资产成为企业转型发展的重要抓手。

1.存量资产盘活整体形势

（1）政策层面，国家及地方多次出台政策支持鼓励。国家多部委从资金、用途、收储规则等方面出台扶持政策，鼓励地方收储闲置土地、收购存量商品房转化为保障性住房，并下调保障性住房再贷款利率至1.25%，降低盘活资金成本。各地积极落地配套举措，通过转变房屋用途、松绑自持限制、专项债收储土地等方式破解盘活瓶颈，广州、成都等地放开自持住房转可售房源限制，湖南明确2026年计划收购200万平方米以上存量商品房用于保障房、人才住房等领域。根据中指研究院不完全统计，2024年以来，超70城优化、落地政策收购存量商品房。

但当前政策落地力度不足、盘活节奏偏慢。根据中指研究院不完全统计，截至2026年4月末，各省市拟使用专项债收购存量闲置土地的规模约8000亿元，实际发行专项债约3721亿元，占比约47%，其中，一、二线城市拟收储金额超2800亿元，占比约36%；实际发行约1140亿元，在发行专项债中占比约31%，大量拟收储地块尚未完成专项债落地，存量盘活进度滞后。

（2）市场层面，存量规模大、去化难、空置率高。房地产库存规模庞大、去化周期拉长，截至2025年12月末，全国住宅已开工未售库存27.0亿平米，广义库存46.7亿平米；截至2026年4月底，50城商品住宅可售面积3.0亿平米，出清周期达24.1个月，三四线城市更是高达32.6个月。新旧房源产品代际差、户型品质差距，进一步加剧存量住宅去化难题，形成滞销、资金链紧张、项目闲置的恶性循环。同时，商业、产业地产经营压力显著，二线核心城市商办空置率居高不下，产业园区进入存量优化阶段，大量低效资产亟待激活，行业盘活需求迫切。

2.房企存量资产多元盘活策略

（1）商品住房方面，房企可抢抓政策红利，依托政府收储、高校收购两大渠道加速去库存。目前多地已落地存量商品房收储转保障房项目，同时国家鼓励高校收购、租赁周边存量房源补充宿舍资源，多所高校已落地相关收购项目，机会空间广阔。同时，房企可通过存量改造激活低效资产，根据中指监测，2025年全国新开业3万方以上集中式商业中，存量改造项目占比近20%，头部房企通过自主调改或引入第三方运营机构，有效提升存量商业项目营收与租金水平。

（2）商业地产及租赁住房方面，金融赋能是存量资产盘活的关键路径。公募REITs成为资产证券化、盘活存量的重要工具，目前已有17只商业不动产REITs上报交易所，募资超600亿元，9只住房租赁REITs成功上市，助力房企完成“投融管退”闭环，不过该渠道对资产运营质量要求较高，需持续提升资产价值。

（3）闲置土地方面，政策收储、调规优化、土地置换是核心盘活方式。根据中指数据，当前专项债拟收储土地中，地方国企占据绝对主力，民企参与度偏低，央国企可重点依托政策收储回笼资金。同时，土地调规可通过调整用地性质、容积率、建筑高度等，破解业态错配、开发停滞问题，深圳、武汉、湛江、大连等多地落地土地调规、置换案例，有效盘活闲置土地、实现资产增值，金地等房企通过土地置换成功获取优质宅地，实现高效去化与盈利转化。

总结

当前房地产存量盘活政策体系已逐步完善，但落地转化率偏低、市场存量压力大、资产运营低效等问题依旧突出。房企需立足政策红利与市场现状，精准把握保障房收储、高校房源收购、存量商业改造、土地优化、金融工具赋能五大盘活路径，结合自身规模与运营能力选择适配模式。央国企可重点对接专项债土地收储，民营企业可探索存量改造与土地置换，同时持续提升资产运营能力、打磨优质资产，打通存量资产退出通道，破解资金与经营困境，实现存量资产价值重塑与企业稳健发展。（中指研究院企业研究总监 刘水）